Sit alanında deprem sonrası hak sahipliği ve TOKİ süreci nasıl işler?
Anonim
2 cevap
İş yerim ve üzerinde iki katlı evim bulunan binam, depremde ağır hasar aldı. Binamın bulunduğu bölge sit alanı. Bölgenin koruma amaçlı imar planına geçirileceği söyleniyor. Kültür Varlıklarını Koruma Kurulu, tescilli bina olmadığı için binanın yıkımına izin verdi.
Hak sahipliği başvurusu yapacağım ancak “hak sahipliği” tam olarak nedir, anlayamadım. Sit alanı olduğu için aynı yere yeniden bina yapımına izin verilmiyormuş. Bu durumda:
- Hak sahipliği başvurusu TOKİ için mi yapılır?
- Başvuru yaparsam arsam devlete mi geçer, mülkiyet hakkım etkilenir mi?
- Yerinde dönüşüm talep etme hakkım var mı?
- Koruma amaçlı imar planına geçildiğinde kendi arsamda tekrar ev yapabilir miyim? Eğer yapamıyorsam alternatif olarak hangi haklarım/çözümlerim olur?
Genel süreç ve hangi kurumlara başvurmam gerektiği konusunda bilgi rica ederim.
Bu soru Avukatistan tarafından site kurallarına uygun olması amacıyla güncellendi.
Cevaplar
Merhaba, çok geçmiş olsun. “Hak sahipliği” dediğimiz şey; deprem/afet nedeniyle yıkık, acil yıktırılacak, ağır hasarlı (bazı hallerde orta hasarlı) olduğu tespit edilen konut/işyeri gibi bağımsız bölümler bakımından, devletin yapacağı konut veya işyeri yaptırma / kredi (inşaat kredisi) verme gibi yardımlardan kimin yararlanabileceğinin resmen belirlenmesidir. Bu süreç, 7269 sayılı Kanun ve buna bağlı yönetmelik çerçevesinde yürür. Örneğin 7269 sayılı Kanun’un hak sahipliğine dayanak düzenlemesi 7269 sayılı Kanun metninde yer alır.
Sizin başvurunuz fiilen “TOKİ’ye başvuru” gibi görünse de, hukuken çoğu dosyada başvuru merci AFAD/valilik-kaymakamlık kanalı olur; TOKİ ise çoğu zaman konutların yapımında uygulayıcı kurum olarak devreye girer. Hak sahipliği başvurusu yapmanız, otomatik olarak “arsam devlete geçti” anlamına gelmez. Arsanın devri ancak ayrıca kamulaştırma, trampa, uygulama/protokol veya 6306 kapsamında özel bir uygulama ile gündeme gelebilir; bu da somut kararlara ve size sunulan taahhütname içeriğine bağlıdır.
“Yerinde dönüşüm istersem hakkım var mı?” kısmı sit alanı nedeniyle kritik: Sit alanında yeni yapı/yenileme tamamen imkânsız değildir ama koruma mevzuatı ve kurul kararına bağlıdır. Sit alanlarında planlama ve uygulama, 2863 sayılı Kanun ve “koruma amaçlı imar planı” mantığıyla ilerler; sit ilanı ve koruma amaçlı imar planı yükümlülüğü 2863 sayılı Kanun’da düzenlenmiştir (2863 sayılı Kanun). Ayrıca koruma amaçlı imar planlarının nasıl hazırlanacağı ve hangi alanları kapsadığı Koruma amaçlı imar planları yönetmeliğinde tarif edilir. Bu nedenle “koruma amaçlı imar planına geçilince arsama ev yapabilir miyim?” sorusunun cevabı, plan notları ve kurulun izin verdiği kütle, gabari, kullanım, çekme mesafesi gibi şartlar netleşmeden kesinleşmez.
Şunu da bilmenizde fayda var: 6306 sayılı Kanun süreçlerinde, sit statüsü olan alanlarda işlem yapılacaksa Kültür ve Turizm Bakanlığı görüşü ve koruma kurulu kararının önemine Bakanlığın açıklamalarında da işaret edilir (riskli yapılar sıkça sorulan sorular).
Başvuruya gitmeden önce yanınıza şu kontrol listesiyle gidin:
Kapanış olarak: Siz hak sahipliği başvurusunu yapın; aynı anda belediyeden/il müdürlüğünden “koruma amaçlı imar planı süreci” ve parselinizin plan notlarına göre yerinde yapımın mümkün olup olmadığı yazılı şekilde sorulsun. İsterseniz ben de elinizdeki belgelerin (yıkım izni, hasar tespit, sit kararı) içeriğine göre hangi seçeneğin daha gerçekçi olduğunu daha net çerçeveleyebilirim.
Başvurunuz hangi tarihe kadar ve hangi makam adına (kaymakamlık mı, AFAD il müdürlüğü mü) yapılıyor? Yıkıma izin yazısında “yeniden yapım” hakkında bir şart/ibare var mı? Tapuda arsa ve binanın mülkiyeti tek kişi üzerinde mi, hisseli mi?
Merhaba, geçmiş olsun. “Hak sahipliği” deprem/afet sonrası devletin konut, işyeri veya kredi gibi yardımlarından yararlanma hakkının idarece tespit edilmesidir; yani başvuru, “TOKİ’ye ev yaptırma”dan önce gelen ve AFAD ile ilgili idarelerin yürüttüğü bir uygunluk tespitidir. Bu tespit yapılmadan genelde kura, konut tahsisi, borçlandırma gibi aşamalara geçilmez.
Sizin dosyanızda iki ayrı konu iç içe: (i) afetten doğan hak sahipliği, (ii) taşınmazın sit alanında kalması nedeniyle yeniden yapımın imar ve koruma mevzuatına bağlı olması. Sit alanında olmanız, “hak sahibi olamazsınız” anlamına gelmez; ancak yerine aynı parselde yeniden bina yapabilmeniz, koruma amaçlı imar planı ve Koruma Kurulu kararlarıyla sınırlanır. Sit alanlarında plan yapılıncaya kadarki süreç ve koruma amaçlı imar planı rejimi, 2863 sayılı Kanun m.17 kapsamında düzenlenir; bu madde sit ilanı sonrası plan uygulamalarının durması ve koruma amaçlı imar planı sürecinin işletilmesi mantığıyla çalışır (2863 sayılı Kanun m 17 içeren kanun metni).
“Kurul tescilli değil diye yıkıma izin verdi” demeniz önemli: bina tescilli olmasa bile parsel sit alanındaysa, yıkım sonrası yapılacak yeni yapı için çoğu durumda kurul görüşü/onayı ve koruma amaçlı imar planına uygunluk aranır. Bu nedenle “yıkım izni var, o halde aynı şekilde yeniden yaparım” sonucu kendiliğinden çıkmaz.
TOKİ’ye başvurunca “arsa devlete mi kalır?” sorusunda kritik ayrım şu: Hak sahipliği kapsamında size başka bir alanda konut/işyeri verilecekse süreç borçlandırma ve tahsis mantığıyla yürür; eski arsanız otomatik olarak devlete geçmez, fakat bulunduğu yerle ilgili kamulaştırma/rezerv alan gibi ayrıca bir idari işlem varsa durum değişebilir. Hak sahipliği ve konut edindirme/kredi mantığı 7269 sayılı Kanun m.29 içinde çerçevelenir (7269 sayılı Kanun m 29 içeren kanun metni).
“Yerinde dönüşüm istersem hakkım var mı?” kısmında da şunu netleştireyim: 2023 depremleri için yürütülen “Yerinde Dönüşüm” programında son ruhsat/başvuru takvimi 30.06.2025 ve bazı teknik hallerde 31.08.2025 gibi tarihlerle sınırlandı ve Bakanlık 30.06.2025 itibarıyla sürecin tamamlandığını duyurdu (Bakanlık duyurusu). Sındırgı depremi bakımından aynı programın aynen uygulanıp uygulanmadığı, bölgeniz “genel hayata etkili afet” ilanı ve güncel idari kararlarla değişebildiği için, siz başvuruya giderken “hangi mevzuat/karar kapsamında hak sahipliği alınıyor” bilgisini AFAD/Valilikten netleştirmek gerekir.
Başvuruya giderken pratikte yanınıza şu belge setini hazırlayın: tapu kaydı, hasar tespit (ağır hasar) belgesi, yıkım kararı/yıkım izin yazıları, yapı ruhsatı ve belediyeden imar durumu, sit statüsünü gösteren yazı/pafta bilgisi. Görüşmede özellikle şunu sorun: “Hak sahipliği kabul edilirse bana seçenek olarak (1) aynı parselde yapım, (2) başka yerde konut/işyeri tahsisi, (3) kredi gibi hangi model uygulanacak; sit nedeniyle yerinde yapım mümkün değilse alternatif ne?”
Son olarak 2 kısa soru sorayım; cevabınıza göre daha net yol çizebilirim: Sit alanınızın türü ve derecesi nedir (arkeolojik/doğal/kentsel ve derece bilgisi)? Tapuda arsa ve bina tek malikinize mi ait, yoksa hisseli/kat irtifakı var mı? Hak sahipliği başvurusu için size AFAD/Valilik tarafından tebliğ edilmiş bir çağrı/duyuru tarihi var mı?