Apartman Çatısının Yenilenmemesi ve Hasarlarımın Karşılanması Hakkında Ne Yapabilirim?

Merhaba, yaşadığınız çatı sorunu ve apartmandaki yönetimsel anlaşmazlıklar maalesef ülkemizde sıkça karşılaşılan bir durumdur. Size, 2025 yılı itibarıyla güncel Türk hukukuna göre apartman çatısının tamiri ve mülkiyet sorunlarıyla ilgili haklarınızı ve neler yapabileceğinizi detaylıca açıklamak istiyorum.

Çatı Tamiri Kimin Sorumluluğunda?

Apartmanlarda çatılar, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK)’na göre “ortak alan” sayılır. Ortak alanların bakımı, onarımı ve güçlendirilmesi tüm kat malikleri için zorunludur (KMK md. 19, 35 ve 42). Çatıdan kaynaklanan bir zarar, çatı katında oturan kişi tarafından değil, apartmanın yönetimi ve kat malikleri ortak kararı ile, ortak giderden karşılanır.

Yönetim Görevini Yapmıyorsa Ne Olur?

Yönetim, aldığı kararları uygulamıyorsa veya toplantılarda çoğunluk sağlanamadığı gerekçesiyle bir işlem yapılmıyorsa, hak sahibi olan herhangi bir kat maliki:

• Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak çatı tamiratının yapılmasını isteyebilir.
• Gerekirse mahkemeden, “ortak yerlerde zorunlu onarım için izin” ve “masrafın ortak giderlerden karşılanması” talebinde bulunabilir.

Konuyla ilgili yargı kararlarında, çatıda onarım ve bakıma ihtiyaç varsa, tek bir kişinin kabulü dahi sürecin başlatılması için yeterlidir. Çünkü su sızıntısı ve benzeri sorunlar acil ve zorunlu iştir. Yönetimi ve kat maliklerini harekete geçirmek için çoğunluk kararı zorunluluğu yoktur. Özellikle zarar görenin can/güvenliğinin tehlikede olduğu durumlarda mahkemeler hızlıca işlem yapar.

İcra Edilemeyen Kararlar ve Mahkemeye Başvuru

• Toplantı yapılmasına, teklif götürülmesine, hatta İBAN gönderilip ödeme teklif edilmesine rağmen iş yapılmıyorsa siz,
  • Diğer kat maliklerine veya yönetime ihtar çekebilirsiniz (Noter yoluyla veya taahhütlü mektupla yapılması etkili olur, WhatsApp veya grup mesajları yeterli delil olmayabilir!).
  • Bu ihtarda, “ortak alan olan çatının tamir edilmemesi halinde zararınızın artması ve mağduriyetinizin devamı sebebiyle yasal yollara başvuracağınızı” belirtin.
• Eğer yine sonuç alınmazsa, Sulh Hukuk Mahkemesine başvurup
  • Çatının tamir edilmesini,
  • Onarım masraflarının ortak giderden karşılanmasını,
  • Şayet zararınız oluştuysa, fazladan yaptığınız masraflar veya evdeki zararlarınız için tazminat talebinde bulunabilirsiniz.

Tapudaki Karışıklık Yargı Sürecini Etkiler mi?

Yukarıda belirttiğiniz gibi bitişik nizam ve tapu karışıklıklarında asıl önemli olan, hakkınızı hangi bağımsız bölümden dolayı talep ettiğiniz ve mevcutta fiili kullanıma/anagayrimenkule dahil olup olmadığınızdır.

• Arsa payı ve tapuda hata varsa bu, ortak alan bakımından hakkınızı ortadan kaldırmaz.
• Çatı, bağımsız bölümler üstünde bulunsa da tüm apartmanın ortak yeridir. Karışıklık yalnızca mülkiyetle alakalı uzun vadeli sorunlarda karşınıza çıkar; acil onarım/tamir taleplerinizi engellemez.

Mahkeme Süreci Uzar mı?

Bazı yanlış bilgilendirmelerle “mahkeme uzar, karışık, bir şey çıkmaz” şeklinde söylemler verilebilir. Ancak sulh hukuk mahkemelerine yapılan bu tarz başvurular genellikle hızlı sonuçlanır. Zira su akması/sızması gibi acil ve temel yaşam alanı hakkını etkileyen konularda mahkeme keşif ve bilirkişi ile kısa sürede karar verir.

Önerim Ne Olmalı?

1. Yasal bir ihtarname (noterden veya avukattan) çekin: Yönetime ve kat maliklerine çatı onarımının ivedilikle yapılmasını, aksi halde yasal süreç başlatacağınızı yazılı olarak bildirin.
2. Elinizdeki belgeleri (toplantı kararları, mesajlaşmalar, İBAN teklifi, zarar gören evinizin fotoğrafları, teknik raporlar varsa bunları) saklayın.
3. Sonuç alınmazsa apartmanın bağlı bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvuru yaparak, çatı onarımının yaptırılmasını ve masrafların ortak giderden karşılanmasını isteyin.
4. Ayrıca, çatının akması sonucu uğradığınız maddi zararların giderilmesini de talep edebilirsiniz.

Dava sürecinin başlatılması için bir avukattan hukuki destek almanız, sürecin doğru yönetilmesini sağlar. Ancak ekonomik gücünüz yetmiyorsa, adli yardım talebinde bulunarak devlet tarafından avukat atanması da mümkündür.

Kısaca özetlemek gerekirse;

• Tek başınıza dahi tamirat için dava açma hakkınız var.
• Ortak alan onarımı konusunda çoğunluk kararına gerek yok, acil işler buna dahil.
• Tapudaki karışıklık tamirat hakkınızı engellemez.
• Konuyu önce noter yoluyla bildirin, olmazsa kısa sürede dava açabilirsiniz.

Daha fazla desteğe ihtiyacınız olursa tekrar sorabilirsiniz. Geçmiş olsun, hakkınızı aramaktan çekinmeyin.

Saygılarımla.

Çok teşekkürler bu kadar güzel bir anlatım cevap benim için çok faydalı oldu 🥰

Tek bir ihtarmı herkeze ayrımı noterden ihtar çekilmeli bilgi verirseniz sevinirim

Merhaba, rica ederim; sorunuz çok yerinde. Çatı gibi ortak yerlerde zorunlu onarım konusunda “tek ihtar mı, herkese ayrı mı?” meselesinde pratikte en güvenli yaklaşım şudur: metin tek olur ama muhataplar doğru seçilirse süreç hem hızlanır hem de “haberim yoktu” savunması zayıflar.

Öncelikle, apartman adına iş ve işlemleri yürütmek, ortak yerlerin korunması/bakımı için tedbir almak gibi görevler yöneticinin sorumluluk alanındadır; bu yüzden ihtarın ana muhatabı genellikle yönetici olmalıdır. Bu çerçevede, Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki yöneticinin görevlerine dayanak olarak KMK m.35 dikkate alınır; madde metnine Kat Mülkiyeti Kanunu içinden bakabilirsiniz.

Ama tek başına yöneticiyi muhatap almak her zaman yeterince “korunaklı” olmayabilir. Çünkü çatı onarımının bedeli sonuçta kat maliklerine yansıyacağından, ileride masraf paylaşımı/tahsilat veya tazminat aşamasında tartışma çıkmaması için ikinci bir halka daha eklemek çoğu dosyada işe yarar:

• En azından yöneticiye (ve varsa yönetim kurulu üyelerine) noter ihtarı.
• İmkân varsa, kat maliklerine de (her bağımsız bölüm maliki ayrı muhatap olacak şekilde) aynı metnin tebliği.

Buradaki kritik nokta şu: Noterde “tek ihtar” diye konuşulan şey, genellikle tek metnin hazırlanmasıdır; fakat birden fazla kişiye gönderimde, her muhatap için tebligat kaydı oluşur ve masraf muhatap sayısına göre artar. Yani “tek metin” mümkündür; ama “tek tebligatla herkes” genelde fiilen olmaz.

İhtar metninde mutlaka şunlar bulunsun: çatının akması nedeniyle zarar (fotoğraflar), onarımın gecikmesi halinde zararın artacağı, yöneticinin keşif/usta/teklif sürecini başlatması, makul bir süre verilmesi (ör. 7–10 gün), aksi halde Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurulacağı ve gerekiyorsa tazminat isteneceği. Tebligat usulü ve “adresine tebliğ” tartışmaları bakımından genel çerçeve için Tebligat Kanunu da dayanak olur.

Son olarak, tapu/arsa payı karışıklığı iddiası sizi tamamen kilitlemez; fakat kime tebligat yapılacağı ve hangi blok/ana taşınmaz yönetimi olduğu netleşirse süreç çok hızlanır.

Sizinki “bitişik 3 blok, ayrı yönetim” durumunda: çatıyı hangi yönetim fiilen yönetiyor ve aidat/ortak giderler hangi yönetimden toplanıyorsa, ihtarı önce oraya yöneltmek gerekir.

İki kısa soru sorayım: Binanızda resmi olarak seçilmiş bir yönetici var mı ve elinizde son kat malikleri kurulu karar defterinden (veya toplantı tutanağından) bir sayfa fotoğrafı var mı? Çatı tek bir bloğa mı ait, yoksa üç bloğun ortak çatısı gibi birleşik bir sistem mi?