Kira Artış Oranı Hesaplama

Kira Artış Oranı Nasıl Hesaplanır?

Kira artış oranı, sözleşme yenileme döneminde mevcut kiraya uygulanacak zam yüzdesidir ve bütçeyi planlamak için doğru hesaplanması gerekir. Türkiye’de yaygın uygulamada üst sınır, Türk Borçlar Kanunu’ndaki çerçeveye uygun şekilde TÜİK’in açıkladığı 12 aylık ortalama TÜFE verisidir; bu yüzden önce yenileme ayına karşılık gelen oranı ve kira sözleşmesindeki artış şartını birlikte kontrol edin. Yeni tutar genelde mevcut kira x (1 + oran/100) formülüyle bulunur; çıkan değeri kuruşlu veya tam TL olarak yuvarlama yöntemi de sonucu etkileyebilir, aidat gibi yan giderler ise ayrı kalır. En sık yapılan hata, yıllık enflasyonu 12 aylık ortalama sanmak ve yanlış ayın verisini almaktır.

Yasal kira artış tavanı nedir, hangi mevzuata dayanır?

Türk Borçlar Kanunu madde 344 özeti

Yasal kira artış tavanı, kira sözleşmesi her yenilendiğinde (uzama yılında) uygulanabilecek en yüksek zam oranını ifade eder. Konut ve çatılı işyeri kiralarında temel dayanak, Türk Borçlar Kanunu m. 344 hükümleridir.

Bu maddeye göre, taraflar sözleşmeye bir artış şartı yazmış olsa bile, yenilenen kira döneminde uygulanacak artış TÜİK’in açıkladığı TÜFE “12 aylık ortalamalara göre değişim” oranını geçemez. Sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırıldıysa, aşan kısım geçersiz kabul edilir ve tavan oran uygulanır. Sözleşmede artış maddesi hiç yoksa da sonuç değişmez; yine aynı tavan dikkate alınır ve uyuşmazlıkta hâkim bu sınır içinde karar verir.

Ayrıca kira ilişkisi 5 yılı aşmışsa (veya her 5 yılın sonunda) “kira tespit” gündeme gelebilir. Bu durumda hâkim; TÜFE’yi, kiralananın durumunu ve emsal kiraları birlikte değerlendirerek hakkaniyete uygun bir bedel belirler. Bu, her yıl otomatik olarak serbest zam yapılabileceği anlamına gelmez; ayrı bir hukuki süreçtir.

Kanun metnini Resmî Gazete üzerinden görmek isterseniz: Türk Borçlar Kanunu.

TÜFE 12 aylık ortalama ile “yıllık enflasyon” farkı

Kira artışı konuşulurken en çok karıştırılan konu, TÜİK bültenindeki iki ayrı göstergedir:

• “Yıllık enflasyon” (yıllık değişim): Endeksin, bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde kaç arttığını gösterir. Haberlerde “TÜFE yıllık %…” diye gördüğünüz manşet genelde budur.
• “12 aylık ortalamalara göre değişim”: Son 12 ayın endeks ortalamasının, ondan önceki 12 ayın ortalamasına göre yüzde değişimidir. Kira artış tavanı hesaplanırken esas alınan satır budur.

Pratikte 12 aylık ortalama, aylık dalgalanmaları yumuşattığı için “yıllık enflasyon” ile aynı çıkmaz. Bu yüzden kira zammını hesaplarken manşet yıllık oranı değil, TÜİK tablosunda açıkça yazan “12 aylık ortalamalara göre değişim” oranını baz almak gerekir.

Kira artış oranı için TÜİK’te hangi TÜFE verisi esas alınır?

“12 aylık ortalamalara göre değişim” satırı

Kira artış oranı hesabında esas alınan veri, TÜİK’in TÜFE bülteninde yer alan “12 aylık ortalamalara göre değişim” oranıdır. Aynı bültende “aylık değişim” ve “yıllık değişim” gibi farklı oranlar da bulunur. Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında yasal tavanı pratikte belirleyen satır bu 12 aylık ortalama satırıdır.

TÜİK tarafında bakarken hedefiniz şudur: “TÜFE’deki değişim” bölümünde “on iki aylık ortalamalara göre” ifadesiyle verilen yüzdeyi bulun ve bunu kira artış tavanı olarak not edin. Yanlışlıkla manşetlerde geçen “yıllık enflasyon” oranını almak, kira zammını baştan hatalı yapar.

2026 itibarıyla TÜİK’in TÜFE’de baz yıl ve bazı metodolojik güncellemeler yaptığı dönemler de oldu. Bu tür güncellemeler genelde endeksin sunumunu etkiler. Kira artışında sizin için kritik olan şey yine aynı kalır: yüzde değişim oranı ve özellikle “12 aylık ortalamalara göre değişim” satırı.

TÜFE bültenlerine resmi kaynaktan ulaşmak için TÜİK sayfası üzerinden “Haber Bültenleri” bölümünü takip edebilirsiniz.

Yenileme ayına göre doğru dönemi seçme

Doğru oranı seçmenin ikinci adımı, yenileme tarihini netleştirmektir. Kira artış oranı “genel bir yıllık oran” değildir. Sözleşmenin uzadığı ayda, o ay için geçerli olan tavan dikkate alınır.

Uygulamada çoğu zaman şu mantık kullanılır: Yenileme ayınız “Mayıs” ise, Mayıs başında yayımlanan TÜFE bültenindeki (bir önceki aya ait) “12 aylık ortalama” oranı, Mayıs ayı kira artışı için referans alınır. Bu yüzden sözleşmedeki başlangıç gününü ve her yıl hangi gün uzadığını kontrol etmek gerekir.

Yenileme tarihiniz ayın çok başına denk geliyorsa ve yeni bülten henüz yayımlanmamışsa, tereddüt yaşanır. Bu durumda genellikle “yenileme tarihinde açıklanmış en güncel bülten” üzerinden hesap yapılır. Taraflar isterse yeni bülten çıktıktan sonra mahsuplaşma da yapabilir, ama bunu yazılı netleştirmek uyuşmazlık riskini azaltır.

Oran ne zaman açıklanır, hangi gün geçerli olur?

TÜİK, TÜFE haber bültenini her ayın 3’ünde yayımlar. Ayın 3’ü hafta sonuna denk gelirse, takip eden ilk iş günü yayımlanır. (tuik.gov.tr) Bu takvimle uyumlu olarak, örneğin “Mart 2026” TÜFE bülteni 03 Nisan 2026 tarihinde yayımlanmıştır.

“Geçerlilik” açısından pratik sonuç şudur: TÜFE bülteni yayımlandıktan sonra, o ay içinde yenilenen sözleşmelerde kira artış tavanı hesabı bu yeni açıklanan 12 aylık ortalama oran üzerinden yapılır. Bülten yayımlanmadan önceki günlerde yenilenen sözleşmelerde ise, o tarihe kadar açıklanmış en güncel oran temel alınır.

Yasal sınır olan kira artış oranı nasıl bulunur?

Yenileme tarihini netleştirme

Yasal kira artış oranını doğru bulmanın ilk adımı, kira döneminin hangi gün yenilendiğini netleştirmektir. Çoğu sözleşmede “başlangıç tarihi” yazsa da, uygulamada artışın hangi tarihten itibaren başlayacağı bazen ödeme günüyle karışır.

Pratik kontrol şöyle yapılır: Sözleşmenizde “kira süresi 1 yıl” ise, her yıl aynı gün (örneğin 15 Mayıs) yeni kira dönemi başlar. Artış oranını da bu yenileme ayına göre seçersiniz. Yenileme tarihini netleştirdikten sonra, yenileme ayınızda geçerli olan TÜFE 12 aylık ortalama oranını bulup, sözleşmedeki oranla karşılaştırırsınız. Genel kural olarak yasal tavanı aşan bir oran uygulanamaz.

Yenileme tarihi ayın ilk günlerine denk geliyorsa, TÜİK bülteninin yayımlanma günü nedeniyle “hangi oran” tartışması çıkabilir. Böyle durumlarda, uyuşmazlık riskini azaltmak için artışın hangi bültene göre yapıldığını yazılı şekilde netleştirmek faydalıdır.

Konut ve işyeri için aynı oran mı?

Konut kiralarıyla çatılı işyeri kiralarında yasal artış tavanı aynı mantıkla çalışır: TBK m. 344 çerçevesinde TÜFE 12 aylık ortalama üst sınırdır. Yani “işyeri olduğu için daha fazla zam yapılır” şeklinde otomatik bir kural yoktur.

Buradaki kritik ayrım şudur: Kanundaki bu sistem özellikle konut ve çatılı işyeri kiraları için öngörülür. Çatısız alanlar, arsa gibi farklı kira türlerinde sözleşmenin niteliğine göre farklı değerlendirmeler gündeme gelebilir.

Sözleşmedeki artış maddesi neyi değiştirir?

Sözleşmedeki artış maddesi, artışın “nasıl hesaplanacağını” belirler; ama yasal tavanın üstüne çıkma yetkisi vermez. Özetle:

• Sözleşmede “%40 zam” yazsa bile, yasal tavan daha düşükse tavan oran uygulanır.
• Sözleşmede “TÜFE” yazıyorsa, doğrudan o oran uygulanır; yine de pratikte “12 aylık ortalama” satırının esas alınması gerekir.
• Sözleşmede daha düşük bir artış oranı yazıyorsa, taraflar genelde o düşük oranı uygular. Kiracı kabul etmeden tek taraflı daha yüksek bir artışa çıkılması uyuşmazlık doğurur.

Kanuni çerçevenin dayanağı olan maddeyi metinden kontrol etmek isterseniz, Türk Borçlar Kanunu içinde “MADDE 344” başlığına bakabilirsiniz.

Yeni kira bedeli hesaplama formülü ve pratik hesaplama adımları

Yeni kira = eski kira × (1 + oran/100)

Yeni kira bedelini bulmanın en pratik yolu tek bir formüldür:

Yeni kira = eski kira × (1 + oran/100)

Buradaki “oran”, yenileme ayınız için geçerli olan TÜFE 12 aylık ortalama üst sınırına göre (veya sözleşmede daha düşük bir artış kararlaştırıldıysa o düşük orana göre) belirlenir.

Hızlı hesap adımları şöyle ilerler:

1. Sözleşmenin yenileme tarihini yazın (gün, ay, yıl).
2. Yenileme ayınıza karşılık gelen 12 aylık ortalama TÜFE oranını bulun.
3. Sözleşmedeki artış şartını kontrol edin. Yazılı oran tavanı aşıyorsa tavanı alın.
4. Formülü uygulayın ve yeni kira tutarını çıkarın.

Kuruş yuvarlama ve ödeme günü detayı

Hesap sonucu kuruşlu çıkabilir. Banka havalesiyle ödeme yapılıyorsa, çoğu durumda kuruşlu ödeme pratikte sorun yaratmaz. Elden veya yuvarlama alışkanlığı olan ödemelerde ise taraflar genelde en yakın 1 TL’ye yuvarlar. Burada kritik olan, yuvarlamanın “zam oranını fiilen yükseltmemesi” ve taraflar arasında ihtilaf doğurmamasıdır. Şüphede kalırsanız yazılı mutabakat iyi olur.

Artışın hangi ödemeden itibaren uygulanacağı da önemlidir. Genel kural, yeni kira döneminin başladığı tarihten itibaren yeni bedelin geçerli olmasıdır. Ödeme günü farklıysa (örneğin her ayın 1’i ödeniyor ama sözleşme 15’inde yenileniyor), ilk ay için gün hesabı (kıst) tartışması çıkabilir. Bu durumda açık yazılı anlaşma ihtilafı azaltır.

Aidat ve yan giderler hesaba dahil mi?

Kira artış oranı hesabı, kural olarak sadece kira bedeline uygulanır. Apartman aidatı, yakıt avansı, su, elektrik, doğalgaz, internet gibi giderler “kira”dan ayrı kalır ve zaten kendi dönemsel maliyetlerine göre değişir.

Ancak bazı sözleşmelerde “kira bedeline dahil” denilerek belirli yan giderler kira kapsamında gösterilebilir. Bu tür bir düzenleme varsa, artış hesabına girecek kalemi sözleşmedeki ifadeye göre netleştirmek gerekir.

Konut kira zammı hesaplama örneği (tek senaryo)

12 aylık ortalama TÜFE ile örnek hesap

Örnek bir konut senaryosu üzerinden gidelim.

• Mevcut kira: 20.000 TL
• Sözleşme yenileme tarihi: 1 Haziran
• Yenileme ayında geçerli “12 aylık ortalamalara göre TÜFE değişim” oranı: %45 (örnek oran)

Hesap:

• Yeni kira = 20.000 × (1 + 45/100)
• Yeni kira = 20.000 × 1,45
• Yeni kira = 29.000 TL

Sözleşmede “her yıl %60 artar” gibi daha yüksek bir madde olsa bile, yenileme ayındaki yasal tavan %45 ise bu örnekte %45 uygulanır. Tersine, sözleşmede “%30 artış” yazıyorsa ve bu oran tavanın altındaysa, genelde %30 uygulanır.

İlk ay fark ödemesi olur mu?

Yenileme tarihi ayın 1’i ise, artış normalde yenilenen dönemle birlikte başlar. Buna rağmen kiracı ilk ay eski kirayı (20.000 TL) yatırırsa, 29.000 TL ile arasındaki 9.000 TL “eksik ödeme” olarak gündeme gelebilir ve ev sahibi farkı talep edebilir. Bu tür durumlarda en sağlıklısı, farkın nasıl kapatılacağını (tek seferde mi, sonraki aya mı eklenecek) yazılı netleştirmektir.

Yenileme tarihi ay ortasıysa veya ödeme günü farklıysa, ilk ay “kıst hesap” (gün hesabı) tartışması çıkabilir. Uyuşmazlık yaşamamak için yenileme tarihini, yeni kira tutarını ve hangi ödemeden itibaren uygulanacağını kısa bir mesaj/e-posta ile kayıt altına almak pratikte işe yarar.

İşyeri kira zammı hesaplama örneği (tek senaryo)

Brüt kira üzerinden artış hesabı

İşyeri kiralarında (çatılı işyeri), zam hesabı pratikte sözleşmede yazan kira bedeli üzerinden yapılır. Burada ilk kontrol, kira tutarının brüt mü net mi yazıldığıdır. Çünkü stopaj uygulaması olan işyeri kiralarında “brüt kira” ile “kiralayana geçen net tutar” aynı olmayabilir.

Tek bir senaryo kuralım:

• Mevcut brüt kira: 50.000 TL
• Yenileme ayında uygulanacak oran: %40 (örnek oran)

Hesap:

• Yeni brüt kira = 50.000 × (1 + 40/100)
• Yeni brüt kira = 70.000 TL

Bu 70.000 TL, zam hesabının temelidir. Stopaj veya KDV gibi vergiler (varsa) zam oranını değiştirmez; sadece ödeme akışını etkiler.

Stopaj varsa ödeme toplamı nasıl etkilenir?

2026 itibarıyla işyeri kira ödemelerinde, kiracının vergi tevkifatı yapmakla yükümlü olduğu durumlarda stopaj oranı uygulamada genel olarak %20’dir. Stopaj, kiracı tarafından kesilir ve vergi dairesine ödenir. Kiralayana net ödeme yapılır.

Yukarıdaki örnekte (yeni brüt kira 70.000 TL) stopajlı ödeme akışı şöyle olur:

• Stopaj: 70.000 × %20 = 14.000 TL
• Kiralayana net ödeme: 70.000 − 14.000 = 56.000 TL
• Kiracının toplam çıkışı: 70.000 TL (56.000 TL kiralayana + 14.000 TL vergi dairesine)

Sözleşmede kira “net 70.000 TL kiralayana ödenir” gibi yazıyorsa bu kez brütleştirme gerekir:

• Brüt kira = 70.000 / (1 − 0,20) = 87.500 TL
• Stopaj: 17.500 TL, kiralayana net: 70.000 TL

Stopaj her işyeri ilişkisinde otomatik değildir. Kiracının tevkifat sorumlusu olup olmadığı ve kiralayanın statüsü gibi detaylar sonucu değiştirebilir. Tereddütte muhasebeciyle teyit etmek en güvenlisidir.

%25 kira zam sınırı sonrası uygulama ve sık yaşanan anlaşmazlıklar

Ev sahibi yüzde kaç zam yapabilir, %50 mümkün mü?

Konut kiralarında bir dönem uygulanan %25 kira artış sınırı, yenilenen kira dönemine göre geçerliydi ve kalıcı bir kural değildi. Uygulama, özetle iki aşamada yürüdü: 11 Haziran 2022 - 1 Temmuz 2023 arasındaki yenilemeler ve ardından 2 Temmuz 2023 - 1 Temmuz 2024 arasındaki yenilemeler. Bu dönemlerde konut kiralarında artış, kural olarak %25’i geçemezdi (TÜFE 12 aylık ortalama daha düşükse o oran uygulanırdı).

11 Nisan 2026 itibarıyla konut ve çatılı işyeri kiralarında genel kural yeniden TÜFE 12 aylık ortalama tavanıdır. Bu nedenle “%50 zam” ancak o ayın yasal tavanı gerçekten %50 ise mümkün olur. Tavan %50 değilse, tek taraflı “%50 yapıyorum” demek hukuken güvenli bir yol değildir. Taraflar anlaşamazsa, birçok kira uyuşmazlığında dava yoluna gitmeden önce zorunlu arabuluculuk süreci de gündeme gelir.

5 yıl sonrası kira tespit davası istisnası

Kira ilişkisi 5 yılı geçtiğinde (veya her 5 yılın sonunda) “kira tespit” gündeme gelebilir. Bu durumda hâkim, yalnızca TÜFE oranına bakarak otomatik artış yapmaz. TÜFE, kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet birlikte değerlendirilir. Bu yüzden 5 yıl sonrası kira tespitte, ortaya çıkan yeni bedel bazı dosyalarda TÜFE tavanının üstüne de çıkabilir.

Bu çerçevenin dayanağı Türk Borçlar Kanunu m. 344 ve devamıdır.

Zam bildirimini yazılı yapmak için örnek ifade

Aşağıdaki metin, pratikte sık kullanılan kısa bir bildirime örnektir (bilgileri kendi sözleşmenize göre uyarlayın):

“… tarihli kira sözleşmemiz …/…/2026 tarihinde yenilenecektir. TBK m. 344 uyarınca, yenileme ayına ilişkin TÜFE 12 aylık ortalama oranı esas alınarak yeni dönem kira bedeli … TL olarak belirlenmiştir. …/…/2026 tarihinden itibaren kira bedelinin bu tutar üzerinden ödenmesini rica ederim.”